摘要：新政将如何影响金融和房地产?

　　4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域、工作程序、监督管理等内容。

　　融资是进入住房租赁市场绕不开的课题，而发行REITs被业界公认为融资的有效途径。越来越多的信贷资金和社会资金涌入租赁领域是大势所趋。近两日首个资本市场支持租购并举政策落地的消息不仅坐实了这一趋势，更引发了整个行业的关注。

　　2018或成为公募REITs

　　发展标志性的一年

　　此次新政重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS)，鼓励专业化机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　戴德梁行第一时间针对此次证监会住建部开展REITs试点的举措进行评论分析。

　　新政将对市场带来什么影响?

　　❶ 构建完整的产业链和商业模式的闭环

　　戴德梁行高级董事，北中国区估价及顾问服务部主管胡峰：“以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。”

　　他认为，“特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买实质性物业，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。”

　　❷ 对于租赁住房资产证券化市场的健康发展有重要意义

　　在租赁住宅资产证券化的物业估值中，由于考虑到物业运营模式是以长期自持经营为主，因此会格外关注物业运营状况以及收益水平，现金流是我们评判一个物业资产好坏的重要因素，因此收益法应作为最主要评估方法，通过判断物业当前的收益以及未来可实现的潜在收益水平从而得出合理的市场价值。

　　这对于租赁住房资产证券化市场的健康发展、保障投资人合法权益以及防控房地产市场风险进入资本市场有着重要的意义。

　　这一举动释放了哪些明确信号?

　　❶ 数万亿规模的住房租赁产业获资金渠道支撑

　　中国REITs联盟理事，戴德梁行董事及华东区估价及顾问服务部主管顾悦如：“住建部等九部委鼓励金融支持住房租赁发展精神下发仅仅半年时间，首份具体操作性文件正式落地。随着文件下发，可以预期达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

　　而此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排，并直接指出将在审核领域设立‘绿色通道’。”

　　▲顾悦如接受《东地产财经周刊》采访

　　❷ 真正改变目前房地产开发普遍存在短视效应

　　他认为这一文件释放了一个明确的信号，即政府在重点区域全力支持住房租赁企业的资本需求，这意味着这类公司将越来越受到资本的青睐，从而更好的拓展，进入良性循环。该政策的长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式，从而真正改变目前房地产开发普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了实质性基础。

　　需应对何种潜在风险?

　　❶ 包括租赁住房REITs在内的金融创新大大助力租赁市场

　　戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端：“2017 年，‘魔方公寓信托受益权资产支持专项计划’、‘自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划’先后发行，标志着长租公寓在资产证券化道路上迈出了较大的一步。而‘新派公寓权益型房托资产支持专项计划’和‘保利地产自持租赁住房类REITs’获批使权益型公寓类 REITs 和自持租赁住房类 REITs 在较短的时间内均实现破冰。”

　　▲新派公寓项目(左)保利国际项目(右)

　　快速推进的长租公寓金融创新尝试，既昭示了政府对此的鼓励和支持，也为国内住房租赁市场开展资产证券化的全面启动起到重要的示范作用。随着租赁市场的快速发展，相信与之相关的金融创新也会愈加深入，而在多地文件中已有提及的税收优惠也有望得到广泛实施，助力住房租赁行业的发展壮大。

　　❷ 监管措施应及时推进以防范金融风险

　　同时，另一方面她也提到，在大力支持租赁市场发展的背景下，租赁贷款获批较为容易，而相关审查制度并不健全，后期监管耗费成本高，所以存在被挪作他用的风险，如流入楼市成为炒房资金，或者被信用较低的人群套现等等。

　　而住宅租赁企业在获取大量融资之后是否完全合规地投入到租赁业务、是否会面临经营风险都是需要谨慎考虑的问题。相信随着租赁市场规模越来越大，相关监管措施也会及时推进，以防范金融风险。

　　政策的落地，背后是一群人的努力

　　戴德梁行在市场的高速发展中功不可没

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