摘要:接过城市核心区位的土地红利,盘活闲置房产资源
五一假期给旅游业初露曙光,乡村民宿契合了疫后周边游、生态户外游的旅游需求,假期订单恢复率高达100%,相比之下,城市民宿订单只占所有民宿订单的40%,恢复压力巨大。民宿经营界一时之间乐观气氛不再。市场的民宿投资热情几近消退之际,住房领域开放型服务平台伊巢网近日宣布获得数千万元融资,伊巢的核心业务之一就是“伊间民宿”,“伊间民宿”2019年底推出城市民宿联盟服务,赋能城市精品民宿经营者。伊巢网董事长胡炯近日接受执惠采访,对城市民宿的长期发展十分看好,他认为现在是城市民宿发展最好的时间窗口。以下是执惠专访伊巢网董事长胡炯的对谈记录——
执惠:您怎么定义城市民宿?有数据显示,受疫情影响,城市民宿目前的复苏状况比乡村民宿差,也面临这比较高的运营压力?
胡炯:城市民宿,人们一般叫“短租”,我们对于城市民宿有明确的定义——这间民宿一定是开在核心城市的核心地带,围绕在核心商圈周围,比如上海的南京路、外滩一带商圈附近。总结起来有4个关键要素,一二线城市、周围有核心地标、社区住宅为主、装修精美有主题。
在我看来,疫情冲击是短时的,今年民宿市场跟去年相比不会太差。境外游这部分大概率转化成了国内游,市场有补充。疫情即使说“常态化”,那么也是这一两年内的影响。根据我们的研究,相比乡村民宿,城市民宿高频,市场更大,投资回报更快,长线来看城市民宿有更高的发展空间。
执惠:为什么这么说?人们提到民宿,往往都会想到在景区或者是自然生态好,偏乡村的地区开的民宿?
胡炯:实际上,从我们2019年调研的结果看,全中国在线平台可查的民宿房源一共130多万套,其中90%都是城市民宿。乡村民宿看似红火,总的体量其实并不大。
另外,乡村民宿投资回报周期长,有明显的淡旺季之分,基本上只靠节假日客流,节假日、暑期等旺季乡村民宿入住率可能能到90%以上,甚至100%,但平日入住率可能就要归零,平均下来年平均入住率可能只有30%-40%。但城市民宿淡旺季差距没有那么大,周一到周四也有一定的客流,满足旅游休息之外,聚会、差旅、医院陪住等不同需求,大约在60%左右,节假日90%,全年平均在70%-80%浮动,入住率还是可观的。
那么高入住率就能转化成收入、盈利。另外,城市民宿投资一套房的装修成本比乡村民宿低,这也是城市民宿投资回报更快的原因之一。
执惠:不过城市核心地段,租金较高,投入成本不低,这点您怎么理解?城市民宿发展的根基、空间来自于哪里?
胡炯:第一,放到长期来看。租金低的乡村房源,一般需要的改造成本比较高,加上显著的淡旺季差异,乡村民宿要回本盈利,得要几年时间;城市民宿房源,相对来说品质和标准都更好,改建成本没有那么高,入住率比较平均,回本快。从这个角度来看,均摊各项投资成本,对比回报周期,单平方米投入,城市民宿的成本并没有更高,也并非不可接受的。
第二,地段。实际上热门景区的房源,就算是乡村房源,租金也不便宜。屋主自建自营那就是另一回事了。
我认为做城市民宿现在是最好的时间窗口。原因有几点:住房市场两极分化、城镇化进程加快、土地红利未能充分利用、房住不炒已是既定国策。
从需求来看,人们经济水平提高,旅游意愿高,需求更加多样,对旅游产品、住宿产品的品质、个性化需求提出了更高要求。这是城市民宿之所以能发展的市场基础。
从住房供应端来看,也到了一个中国城镇化发展在过去几十年间高速发展,房地产高歌猛进,造就了今天房地产市场巨大的住房存量。与此同时,我们发现,一方面是可供住宿经营的商服用地大幅萎缩,另一方面商品房库存积压十分严重。近10年来,商旅用地的投资急剧下降,不是没有人投或者不想投,是核心城市核心地段的土地没有了,商旅酒店领域的土地红利结束了。然而,2008年以来,二手房交易额成长了10倍,2016年时,二手房交易额就已经突破6.5万亿,占新房交易55%。这说明,大量商品房积压,中国已经全面进入存量房时代。这个时候做城市民宿,是顺势而为。
存量和增量市场的根本差异是做存量市场,要慢经营,重品质。我们统计,到2019年全国城镇居民拥有房量在3.2亿套,严重积压的商品房库存为7500万套,这里面适合改造为民宿的大概有1000万套。核心城市核心地段的商品房,是优质资产,有良好位置资源和空间质量,城市民宿的商用价值被严重低估,这是我们选择进入这个市场的原因,如何将这部分闲置物业向市场释放,是我们发现的商机。城市民宿这一波土地红利尚未开始,而在“房住不炒”的国家政策倡导下,房产运营为王,正是城市民宿成长的机会之一。
执惠:城市民宿其实也不是一个新概念了,从Airbnb进入中国开始,国内也已经发展出了一些运营城市民宿的机构,手上经营着几套房源,也离“本地人招待”这种一开始的民宿概念有点距离,展现出了商业化的势头。您怎么看目前的经营城市民宿的市场?
胡炯:这些城市民宿大部分经营得都不错,90%的民宿主都能盈利。这些城市民宿经营者绝大部分是小业主,拥有一套两套,最多不超过5套的房源。夫妻老婆店模式是最多的,也最能盈利,因为体量小,成本也少。房子装修改造几万块,接下来就是水、电、网络等支出,有些几乎不需要人力成本,不聘请员工,两个人亲力亲为包揽一切工作,从保洁到接待,从线上到线下。这些城市民宿大多线下服务非常到位,有人文关怀。
参照欧美国家酒店-民宿的比率,国内民宿在酒店的渗透率10%都不到,未来有巨大的增长潜力。但是我们也看到,由小民宿主们带动起来的中国城市民宿发展,已经遇到了瓶颈。
民宿主们有扩张的需求和渴望,但是碍于自身能力,从5家在再扩展到10家就比较力不从心,难以实现;也想提升入住率,但是在推广、渠道铺展上耗费的时间金钱和精力,再对比上目前所有房源能接待的最大量、产生的盈利,就有点投入回报不大匹配。
另外,民宿作为一个非标产品,优势在于非标、个性化,痛点也在于此。干净清洁、安全安心是住宿产品最核心的竞争力,所有附加值必须围绕这个根基才有做得长久做得更好的空间,而房间的清洁服务怎么做、安全怎么保障,是需要有行业标准来规范,需要在住客心中建立这个信任度的。这是目前城市民宿市场还没有成型的,所以整体水平参差不齐。
另外,这次疫情冲击也暴露出了小民宿主经营城市民宿的不足之处,小体量的民宿主抗风险能力差,遭遇了很大的打击。伊间民宿去年筹建,今年初推出的伊间城市民宿联盟,原本计划在2020年吸引5000套民宿加盟,目前发展速度超过我们预期。疫情到来,让小民宿主们觉察到危机,期待获取更大的外部资源,赢得更大的发展力量,因此我们的联盟服务需求非常旺盛。
执惠:伊间的城市联盟实际上有帮助这些民宿主突破了瓶颈吗?怎么做到的?
胡炯:伊间民宿打出了“爱干净的城市民宿”的品牌口号,我们做城市民宿联盟,“干净”是最重要的一个衡量标准,给每个加盟民宿主提供民宿卫生保洁标准的指导,在标准化上叠加个性化,才能走得长远。
伊间城市民宿联盟可以做三件事,赋能、托管、智能化运营。
首先来说直达痛点的,降本增效,提高收益。我们的“增量宝”业务就是首先帮小民宿主们打通渠道,通过智能系统把加盟民宿主的房源贴上“伊间民宿”品牌,进行全渠道投放。当然,民宿主们自有的渠道上保留是他们原本的品牌的自行售卖,通过增量代运营实现正常运营之外的增量销售。渠道及运营能力的提升,相应的预订量也会跟上,在目前阶段,平均每月每套房我们的增量渠道能带来1-2个订单、3-5个间夜的增量。
除了渠道和收益,联盟在供应链、服务、金融等多个端口都能赋能小民宿主。小民宿主们结成大联盟,就能有更好的话语权、议价权。比如在清洁布草这块,联盟集中采购就能给大家省不少钱,而这些东西过去大家可能不大在意,结成联盟有大量采购需求,我们就可以直接跟供应商谈价钱,拿到同等品质同时降低成本。
说到供应链,一套优质城市民宿打造涉及了室内设计、装修施工、软装、上线渠道、营销等等非常多的过程,每个步骤都有不同的供应链要打通,伊间民宿有供应链积累的优势,也可以给到联盟民宿主支持。
另外,目前市场行情会随着消费意愿而波动,因此定价也是一门学问,我们的数据系统可以及时跟踪周边同类产品,适时调价,智能化赋能民宿主。
执惠:听起来跟酒店的连锁经营是一个道理,为什么是联盟而不是连锁呢?
胡炯:个性鲜明,这是民宿非常重要的一个特点。所以我们不会要求加盟的民宿都做得一模一样,这个不是联盟的追求。民宿行业更需要的赋能,需要的是聚合形成规模优势,需要标准化之上的个性化,这些都是连锁无法实现的。清洁是可以有标准的,但是在软装这块,就得呈现个性化。伊间民宿有自己的设计团队,所以对于联盟民宿主,我们也提供设计方案赋能,一个城市有4种方案可以挑选,在这个基础上,民宿主们当然还可以添加自己的细节,打造温馨的住宿体验。
执惠:去哪些城市有什么标准吗?目前拓展的进度咋那么样?
胡炯:在选址方面,我们会有包含城市旅游指数排名、城市GDP排名、酒店/民宿评论数、连锁品牌门店数量、大型商圈数量、网红打卡地数量等13个维度帮助民宿主落地选址。城市民宿的客群画像,我们也做过调研,其中旅游度假出行住宿需求占比70%、家庭出行占比70%、18-25岁的女性群体线上预订占比70%。因此在选址时我们会围绕这些特征进行选址落地。
目前,我们的执行成果已经大幅超出预期,2020年能够最终完成10000套房源接入。
执惠:伊间民宿未来还打算怎么做?
胡炯:未来伊间民宿的自营民宿也会增加,但在联盟里整体会把比例控制在较低的范围。自营专注做体系、做标准。而联盟业务,目前目标是未来三五年内,至少覆盖10万套城市民宿,更重要的工作是孵化小民宿主,借助伊间民宿的联盟赋能体系让民宿创业成为创业小白也能轻松驾驭的创业品类,推动城市民宿领域大众创业、解决社会就业、繁荣城市旅游市场。这是我们的初心,也是我们的社会责任。